“发展商业地产，规划要先于开发，经营比开发重要，找人比找地重要，没有金融万万不可。”6月22日，清华大学中国发展规划研究中心商业地产部部长袁开红在《中国商业地产发展白皮书(2013)》(下称《白皮书》)发布会暨移动互联时代商业地产发展新思路研讨会上如是说。
泡沫危机隐现
袁开红对《白皮书》进行了详细讲解。她表示，《白皮书》分为现势篇、发展篇、潜力篇三大篇章，并特别加入了对北京市主要商圈典型购物中心的实地调研内容;对城镇化、宏观经济与商业地产间的关系进行探讨，为下一步各房企布局城镇化盛宴提供了定量参考;修订2012版PRIME模型(商业地产投资潜力评价，认为公共服务、资源、市场、环境是影响商业地产投资的主要因素)，对2013—2014年中国35个大中城市的商业地产投资潜力进行了排名。
据袁开红介绍，2013年我国商业地产发展呈现出三大特点：第一，增速加快，但区域泡沫增多。2013年，我国完成商业地产开发投资11,945亿元，同比增长28.28%，但重庆、沈阳、青岛、厦门等城市的商业地产项目空置率达到15%—20%，已超越国际上公认的10%警戒线。第二，商业项目并购频现。2013年，我国商业地产的并购交易金额是2012年的4倍。第三，电商增量大，实体店体量大，融合模式多样化。
但是，我国的商业地产发展也存在着4个问题。袁开红指出，第一，地方总体规划缺失。不少地方政府没有对商业网点规划和城市规划进行统筹安排，缺乏对人口规模的考虑，导致商业网点布局失衡。第二，地产商缺乏经验。我国每年新建300多座购物中心，占全球新建购物中心的一半以上，但随之而来的是租金和空置率困局，目前的情况是前者下降，后者上升。第三，商业地产专业人才发展落后于行业发展。在商业地产受电商冲击的大背景下，人才危机凸显，跳槽者众多、薪酬涨幅大是不少企业面临的难题。第四，融资瓶颈制约企业发展。商业地产项目融资额度大、回款慢，虽然目前已有不少企业选择了海外发债，但这种方式风险大，也不适用于所有企业。商业地产的发展需要资金支持，以万科入股徽商银行为例，这不仅使企业资金的流动性大大增强，也给企业带来了新的竞争优势。但是，这一做法的前提是企业自身必须足够强大，对部分中小型房企来说，并不具备可行性。
博弈现金流
“我们在资产管理的基础上进行资本运营，把资产与资本有机结合起来。”万科高级副总裁毛大庆说。
在上海同策咨询研究部总监张宏伟看来，房企与互联网的融合，不仅停留在业务层面上，还包括房企经营思路、开发模式的重塑。这种改变也许不能在三五年内影响或改变房地产行业，但可以折射出这个行业的未来发展之路，互联网思维模式将逐渐在房企的开发建设、产品定位、营销模式、资源整合中得到体现。
“与传统运营模式相比，互联网或者说大数据的介入主要体现在效率和成本上。”盈石集团研究中心总经理张平表示。
现场某业内人士告诉记者，目前房地产行业筹融资渠道和投资渠道过于单一，与互联网金融结合，可为房地产基金和房企拓展全新的融资渠道。从去年下半年开始，越来越多处于三、四线城市的开发商找P2P网贷公司融资，以期通过这样的创新融资方式解决燃眉之急。“商业地产的开发周期长，无论是宏观财政政策，还是地方发展规划，都可能影响项目的开发贷款、销售回款，因此现金流的动态管理就显得格外重要。”他直言，“对于开发商来说，没有什么比现金流更加重要了。而对于商业地产开发商来说，没有什么比保证现金流更费心思的经营之道了。尤其是当商业地产从散售的经营模式转向持有模式时，保证现金流就显得至关重要。”
万达集团总裁助理叶宇峰亦坦承，相比于投资回报率，万达更看重项目的现金流。
“新兵”万科急追直上
在更加讲究运营和管理的商业地产领域，“新兵”万科已显露出不小的野心，而其迈出的第一步，便是进军互联网。尽管要将互联网技术融入地产项目已经被不止一家房企提及，甚至作为重要的战略步骤，但还没有一家像万科与百度合作这样被人重视。
“我们仍然是一家做住宅的企业。”在发布会上，毛大庆如此定位他的企业。与做住宅产业化类似，万科对商业地产也采取标准化、产品线、专业化的思路，同一产品线下的项目管理结构、业态配比相似，这样更容易进行资产打包和运营管理，也符合商业地产的金融化趋势。基于此，毛大庆将正处于起步期第二阶段(实体操作运营)的万科商业地产模式定义为轻资产、重运营、保安全。
“重运营是第一位的。”毛大庆说，“万科在住宅领域做了30年，已经具备丰富经验。对万科而言，商业项目的建筑设计、落成和开业都不是问题，关键是如何运营。”
而提到轻资产，就会让人想到凯德商用的轻资产模式：持有小比例股份，将大部分股权出售。万科这么做(把商业项目的重资产转化为轻资产经营，万科仅持有10%左右的股份，但对项目保留品牌和管理权)，既可以有效保证上市公司的现金流和账面利润，也可以在锻炼企业招商运营团队的同时积累经验，形成可复制的商业地产模式。只有这样，万科才有机会打造自己的商业地产品牌。
“我认为，商业项目与资本市场进行结合才是真正的专业化商业地产操作模式。”毛大庆说。